[摘要] 5月7日恒大地产发布的4月份业绩公告显示，恒大地产4月份合约销售总额为81.9亿元，合约销售总面积为138.0万平米，与3月份环比翻倍。
与一季度的沉寂相比，恒大地产4月销售业绩迎来一个小井喷。
虽然4月份恒大打了一个“翻身仗”，但是隐藏在背后的问题仍不容小觑。在今年房地产大环境下，恒大地产已经宣布将高增长战略进行转型，然而在资金和销售双重压力下，这种转型目前并不明显。
超万科7.5亿元
恒大4月业绩领跑一线房企，表现颇为抢眼，同期已超过龙头房企万科集团7.5亿元。
据恒大地产公开资料显示，4月恒大地产新开盘7个项目，新开盘项目全月合计销售13亿元，其中，除天津御景半岛、广州恒大地产御景湾之外，有5个项目均位于三线城市。
恒大地产在财报中表示，预计5月将继续增大推盘量，预计新入市的楼盘数将有8-10个。恒大推盘呈现一个逐步加码，后期发力的入市策略。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，房企销售业绩要提升，除了看准调控窗口期推盘抢收之外，还必须随行就市，降价策略不失为一种快速聚集回款的有效办法。以价换量，恒大也不例外。
据统计，恒大4月销售均价较今年一季度均价下降10%，五一期间在部分地区的优惠幅度甚至达到7折左右。如果按目前5900元/平的均价，减去1500元/平的精装修成本，恒大地产在售项目实际销售均价只有4400元/平。
由此可见，恒大地产4月虽然销售业绩很好，但是以价换量的做法明显，以降价带来的销售额增长痕迹明显，而这种大幅度降价的策略能否持续，在接下来的时间里是个考验。
金永祥认为，虽然今年房地产市场总体情况不乐观，但是二季度后期楼市可能有一定程度的复苏，抓住市场短暂黄金窗口期进行快速去化回款，对于恒大地产实现今年800亿元销售目标尤为重要。
转型曲折
恒大地产董事局主席许家印前期就公开给企业员工打“预防针”，声称恒大地产销售额高速增长的时期已结束，今年销售目标和去年业绩基本持平。
“应该来说，恒大地产还是比较及时进行了战略调整”，同策咨询研究中心总监张宏伟评价恒大地产在经历几年的高速扩张、弯道超车之后，主动进行降速调整，实际上是想通过提高公司运营水平和盈利能力来应对调控大环境。
但是通过和其它企业业绩进行对比可以发现，恒大地产转型道路并不那么平坦。从销售总量上来看，恒大地产一季度总计销售91亿元，不仅掉出“百亿销售俱乐部”，并且和同行万科也有近200亿的差距。
值得注意的是，恒大地产项目多数位于二三线城市和城郊接合部，低定价和快周转一向是其主攻策略，如果销售额降低下来，将对恒大地产的资金链产生很大影响。
一位不愿具名的人士称，恒大地产的打法可以总结为：延缓缴纳土地出让金施工企业垫资施工销售回款。这种低利润的快速开发更是“10个瓶子和6个盖子的游戏”，而且“盖子”更少，这一切押注都在赌快速销售上，如果销售额下降或不能保持高速增长，那么恒大应付的土地款和工程款压力就会剧增。
从去库存化营销策略上来看，和龙湖、中海等集中快销、主动降价抢收回款不同，恒大地产主要是针对个别项目节点让利销售，看淡一季度，主攻回暖期，导致目前业绩并不显眼，今年1-4月份业绩总额不到去年同期水平的65%。
不仅如此，在库存畸高和存货周转率下降的局面下，恒大地产一季度以来突然抄底土地市场，大手笔拿地总计16块。
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